安装程序教程“情怀宜春麻将专用神器(确实真的有挂)
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2.在"设置DD功能DD微信手麻工具"里.点击"开启".
3.打开工具.在"设置DD新消息提醒"里.前两个选项"设置"和"连接软件"均勾选"开启"(好多人就是这一步忘记做了)
4.打开某一个微信组.点击右上角.往下拉."消息免打扰"选项.勾选"关闭"(也就是要把"群消息的提示保持在开启"的状态.这样才能触系统发底层接口 。)
【央视新闻客户端】
一 建立组织
任何事情都是人做出来的，所以首先需要选对人 。房地产企业中 ，成本管理人员是典型的复合型人才 ，因为成本几乎涉及到房地产企业的每一个核心步骤，所以成本人员需要精通造价专业 ，还需要了解一些工程管理的知识 ，一些初步设计的知识，以及一些财务的知识。
成本人员的获得有两种途径：一是自己培养 ，对于有一定管理水平的企业 ，可以采用；二是从市场上招聘。
人员到位后，我们还需要成立一个管理成本业务的组织架构 。通过分析中国成本管理水平的企业 ，大致有三种模式：1)成立专业的成本部门 ，用于管理项目开发有关的全部成本（包括地价 、建安成本 、配套、费用、资金利息等）；2)在工程部下设成本管理的小组，主要管理建安 、配套成本；3)在财务部门设立成本小组（专岗），以成本的事后核算和项目资金的管控为主 。
二 管理体系
目标成本管理
目标成本是企业预先确定的 、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线
目标成本管理包括可行性研究的成本测算和目标成本制订两个过程。
成本测算流程一般为：在历史积累的成本库选取参考性非常强的项目的单位成本 ，根据当前项目情况进行适当修改 ，再结合新项目的项目指标及产品建筑指标等数据，这样即可快速生成项目测算表 。
目标成本的制订过程 ，是一个动态修订的过程 。在管理领先的企业 ，某些项目在概念设计阶段就开始编制第一版的目标成本，然后随着方案的不断深化 ，目标成本开始逐步的细化和修订 ，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。
责任成本
责任成本是通过确定责任主体和评价部门，来保证整体成本的合理性和先进性令全员实施自觉的成本管理行为 。
责任主要分为四个方面：
1、落实责任部门
在制订目标成本时 ，要分不同科目按所属专业指定到责任部门 ，如地价由发展部负责，建安费用由工程部负责 ，等等 。
2 、明确责任范围
对于每一个责任部门 ，均能清晰的知道其所负责的责任内容。
3 、制定评价指标
对于每一个责任部门，除了知晓其所负责的责任内容外，还需要制订评价标准 ，完成什么程度得到什么样的分数 。
4、绩效反馈追踪
通过月报 、季报等多种方式方便查询责任成本的执行动态 。
作业成本
是通过对房地产各个作业过程进行成本控制 ，实现降低成本的目的。全过程 、全员、全方位的成本控制 。 1 、制作完整的“作业过程指导书”
2 、重点定义作业过程中与成本控制相关的要点
3、通过对房地产各个作业过程进行成本控制，从制度上保证对成本的有效控制
动态成本
动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果 。在项目执行过程合同的订立 、变更签证 、结算、非合同性成本、待发生成本都会引起动态成本的变化
三 执行
成本管理水平的提高需要循序渐进的进行
1. 首先实现基础管理 ，根据自身的实际情况 ，参考领先企业的经验建立合适的组织架构，同时通过招聘或内部培养的方式 ，形成一支精通造价专业 ，了解工程管理 、设计的知识，以及财务的知识的的人才队伍。在业务着重于合同执行过程 、付款的管理。
2. 建立完整的目标成本核算体系 ，要求能够核算出每个项目的动态成本 ，能够核算出每个专业的成本 。
3. “省钱就等于赚钱 ”――成本控制，用目标成本控制合同的订立、变更签证 、结算 ，使得动态成本只能在目标成本的控制范围内 ，以达到降低成本的目标；用目标成本 、付款计划控制实际付款，使得超付现象不会产生 。
4. 成本管理并不仅仅等于省钱，更在于创造价值。
a) 建立企业自己的成本库 ，成本库实际体现了知识管理的思想 ，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来 。对每一个项目 ，将其生命周期中的成本管理的得失进行及时的总结 ，形成项目的目标成本指标、动态成本指标 、材料价格库等 。当成本库的容量足够大之后，则对新项目做可行性研究时 、开发新项目时候 ，成本库将发挥重要的指导作用。
b) 增值作业 ，无效作业 。项目开发过程实质上就是一个个作业的集合，这些作业最终决定了产品价值 ，所以我们有必要对这些作业进行分析 ，哪些作业为产品价值做出了贡献，哪些作业则是无效的 ，占用了成本 ，却对产品价值没有任何贡献 。在项目开发过程中，我们要尽量增加增值作业，而要尽量避免无效作业。
c) 规模复制 。将项目的开发过程记录下来 ，并进行归纳总结 ，取其精华，做成标准 ，这样当需要开发类似产品时候 ，就可以复制标准的操作经验，达到快速复制的目的
四 监控和反馈
对于重要指标的异动进行监控 ，集团或区域的成本部门可以对重要的金额大的合同的签订过程进行监控；对于变更签证设定一定比例（如合同额的5％） ，一旦超出即不允许实施或者必须走特批流程；对于超比例付款或者超计划付款申请，不予批准或走特批流程；对于动态成本超标情况 ，要提交特别报告和改进措施
给你一个我们自己用的作业指引
营销策划作业规范化流程指引
◎ 销售周期划分及策略
准备期： 项目立项启动至项目预售开始之前
★ 项目入市的形象导入 ，认知度从无到有 。
宣传策略：以项目形象宣传为主，内容包括项目总体介绍、区位及定位发展；媒体以电视 、户外 、工地围挡、售楼处等面向全体市场的媒介宣传 ，辅以楼书和销售单页。
需要《营销策划方案评审单》 、《设计任务沟通单》（见销售前期管理流程 、作业指引）
售楼处启用 。
蓄客期 ：项目开始接受市场客户问询及登记至开盘之前 ，一般在预售证取得为启动节点 。
宣传策略：项目总体卖点归纳，样板间开放，首期入市产品介绍。此期间仍以项目总体卖点宣传为主 ，通过直投、售楼处接待客户、销售单页。
销售策略：重点通过蓄客 ，对来访来电客户需求进行统计，在前期市场调查的基础上具体到本项目客户的产品需求情况 ，竞争对手入市周期与产品特点 。为下阶段推出产品 、定价提供决策依据 。
需要根据《价格审批流程》完成首期入市产品定价及销控；销售团队接待客户说辞需以项目销控表及《销售手册》为准。销售经理在例会上组织置业顾问分析《客户来访登记》中记录的情况 ，将结果上报 。在开盘前做销控表及价格表 。
预定房源客户需缴纳部分诚意金或定金，签署认购协议 ，登记客户信息。认购协议应包含房源信息 、附属房产信息、诚意金 、选房成功与否后续双方权责等内容 。
开盘 ：公开发售房源 、签约
开盘不是必须的销售阶段 ，其目的是促销和项目宣传 。如果常规销售已经解决大部分销售目标的情况下，开盘仅仅是形式 ，其签约、收取房款的内容均可以在日常销售中完成。
开盘工作内容：客户选房及附属物 、签约及付款（付款时间也可以另行） 、现场宣传推广活动 。
开盘是对销售方案的执行 ，本身就是销售节点的手段之一，不包含策略 ，重在执行流程 。
持续销售期 ：包含强销期至常规销售阶段
在有前期市场宣传推广及客户积累情况下对现有房源自然销售。
宣传策略：延续原有宣传 ，注意由于产品在建设中，未见全貌因此对项目整体优势及规划、景观等内容需要持续宣传；同时对项目在售产品具体如户型 、配套以及促销策略直接传递 。上述两者交替或者伴随出现 。
销售策略：针对现有产品组合，按照销售目标向客户推荐 ，随着可售房源减少 ，产品组合有限，需要增加销售说辞及针对性促销。同时不断累积新客户 ，注重客户关系维护 ，注意现有促销策略与下一步推出产品入市策略衔接和避免冲突。
销售价格制定和优惠价格促销均需根据《价格审批流程》，并妥善填写审批表格报批及备案 。
销售经理通过例会制度来实时总结销售的市场机会及抗性 ，帮助置业顾问即使解决问题 。对累积的客户日常管理 ，对处于看房 、预定、签约 、付款及按揭办理 、已购房等不同阶段的潜在客户、准客户、老客户实时统计反馈。
尾盘期 ：项目销售完成90%左右
销售策略：充分利用项目已有知名度及客户关系营销，针对剩余房源分析并针对性的做出促销政策 。控制销售及宣传预算 ，对项目总体营销目标 、预算评估 。除必备岗位外 ，撤出其他销售人员。根据《销售过程管理流程》剩余销售任务转物业公司，配置一名客服专员 。
价格优惠促销应按照《价格审批流程》中作业指引进行 。
◎ 销控目标与定价
销控与销售目标分解
销控与定价策略
★ 销控执行
销控作用：通过对项目房源及附属物的销售控制 ，实现销售速率 、价格、产品组合的最优结果 ，赢得市场和客户。
目标：
1 、现有房源的最优组合，根据户型 、面积、位置 、单价等差异搭配同期推出 。
2 、优质房源分期入市，促进全部房源的客户关注度 ，同时有利于价格调整 。
销控表需随销售方案同时报批 ，分期推出房源时销控变动或特殊房源销控采用同样报批流程。
◎ 项目定位依据
要素 内容 权重分
区域宏观经济 经济发展阶段与居民对住宅的需求直接相关，评估地区经济及人均可支配收入 ，了解市场属于初期、缓慢发展 、扩张期等 。项目不超越所在地环境 30%
项目目标 对项目销售目标 、形象目标左右项目定位 。定位需与销售速度、利润指标挂钩。面向高端市场 、中低端市场等细分。 30%
潜在客群 客户需求偏好存在区域差异 ，群体差异 。定位要针对客群期望并引导该期望落实为具体形象 10%
项目产品组合 产品本身塑造和区别客户群，项目中不同产品可以差异定位 ，但需要有至少一类产品能主要代表项目 ，那么主要的项目定位宣传围绕代表产品开展 。 20%
竞争环境 与竞争对手差异化或者借力跟随，都是为了强化项目形象 ，与客户群心里感受匹配。 10%
项目定位为定性指标 ，非价格等定量指标，并没有组合式权重计算方法 ，这里的权重分指标仅提供重要性参考 。
◎ 宣传推广及文案设计概要
★ 设计稿 、文案稿件 ，均需使用《设计任务书》来明确变更、确认内容、讨论结果 、需要广告供应商项目负责人 、设计任务发出方负责人签字确认 。具体宣传包装任务如广告制作、安装 、发布 、活动布置等内容需使用《任务沟通函》并由上述双方负责人签字确认。
文案：
1、主广告语确认：由品牌管理中心与广告供应方沟通，提出部分广告语选择，出发点是项目定位 。经各中心及项目公司多方沟通后确认 。
2 、其他广告语 、软性宣传文字：通过卖点提炼、客户群接受度分析 ，项目营销团队对综合宣传各类广告语提出意见 ，由广告供应商提供文案稿，经审核修改后备案。
3 、文案定稿后需培训全体销售人员 ，对宣传内容熟悉并针对促销广告语做好解释的统一说辞 。每期销售政策培训应与宣传内容相符 。
设计稿：
1 、 设计稿内容审核需考虑如下因素：表现内容与项目主体定位是否一致、基本美感 、突出内容及其他传递内容是否清晰 、详略得当 ，形式或尺寸是否利于发布、投放或客户接纳使用。系列设计稿应统一初稿，统一讨论 ，确定签好内容衔接一致、风格统一或针对性明确 。
2 、 所有设计稿均需随《设计任务书》留印刷稿 、小样备案 。
广告制作、发布：
1 、制作 、发布方均为有资质完成该任务的供应商 ，在发布前项目营销负责人应对供应商资质审核。
2、广告印刷制作等每期《任务沟通函》备案，考虑广告制作单位成本受原材料价格等因素 ，用以适时核查每期制作费用波动。
3 、广告发布安装需根据项目所在地工商 、城管及可能有管辖权的政府部门提前报备报批 ，一般应提前15~30天进行 。与广告位拥有方签署协议 。如果该项报批手续由广告发布商负责，应及时跟进督促 ，了解所有报批手续进展并留档。
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