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三年前的4月22日 ，海南宣布从即日起在已出台的限购政策的基础上实施全域限购。海南楼市一夜入冬
，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告“全剧终” 。

但从三年后的市场情况看，冬季比想象得短暂 ，升温开始隐现
。易居研究院报告显示，海南今年一季度房价涨幅为11%
，明显超过全国8%的水平；三亚在今年3月的新房价格为34022元/平方米，该价格也是2018年9月以来的最高值。

多位海南房地产业内人士在接受《每日经济新闻》采访时也表示 ，2020年下半年以来
，海南楼市确实在悄然升温 。到今年初，升温势态尤为明显 ，特别是三亚市场
。后续要稳房价
，海南还需严格执行全域限购政策，不能低估各类炒房现象。

一季度海南房价涨幅全国第四

4月20日 ，海南举行的2021年一季度全省经济运行情况新闻发布会披露
，一季度全省固定资产投资同比增长20.3%，比2019年一季度增长18.4% ，两年平均增长8.8% 。从投资类型看
，非房地产开发投资同比增长14.7%
。

而易居研究院近日发布的《海南全域限购三周年评估报告》（以下简称《报告》）也显示，今年3月 ，海南开发投资增速指标首次强于全国数据，其中海南为29.4%
，而全国为25.6%。这说明开发投资有一定的升温苗头，需要警惕 。

海南和全国房地产开发投资额同比增速（年初累计值） 数据来源：国家统计局 、易居研究院

可供对比的是海南全域限购时的情况。除了全域限购落实第一个月即2018年4月略强于全国市场外 ，在随后的31个月中
，海南开发投资增速指标明显比全国数据弱
。

这项指标的负增长状态曾持续了26个月，充分说明调控政策积极有效。但到了2020年10月 ，该指标首次转正为0.9% 。

长期在海南从事开发的某房企中层董刚告诉《每日经济新闻》记者
，2020年6月后，海南房地产市场就开始悄然升温 ，这是第一波节点
，“来购房的热钱也多了起来 ”
。

去年6月《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）发布后，就有市场人士认为 ，一众利好令各方对海南的房地产市场再次看涨。

董刚续称
，第二波海南楼市升温的节点则是今年初 。“为什么会涨？因为上海
、深圳、广州这些城市都加码限购了，钱要去哪里？到海南来了
。最近我很多朋友到海南来都在问怎么买房。
”

今年一季度全国 31省（区 、市）新建商品房价格排序 数据来源：国家统计局、易居研究院

升温反映在房价上 。易居研究院根据国家统计局公布的数据计算显示 ，今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米，在全国31个省（区
、市）中
，排名第四，仅次于上海、北京和浙江
。

而从涨幅数据看 ，海南今年一季度房价涨幅为11%
，明显超过全国8%的水平，甚至超过了近期房地产市场较热的浙江省（10%）。

3月三亚房价已达近三年高值

海口和三亚一直房地产市场的重点城市 ，即便是在海南全域限购三年后 。

《报告》显示
，从海口新建商品住宅成交数据看，今年一季度海口新建商品住宅成交面积为111万平方米 ，而2018-2020年同期分别为126 、62和74万平方米；三亚在全域限购后
，2018年9-12月的单月成交数据仅为1万平方米，但2021年3月成交面积达到13万平方米
。

海南房地产市场资深研究员罗浩在接受《每日经济新闻》记者采访时指出 ，在抑制房地产炒作上
，海南其实可以重点发展商业地产。现在海南对商业地产的认可度还比较低，需要正确引导 ，商业地产不限购但价格适中，对房地产市场不会产生负面冲击 。商业地产可以产生持续的税收
、带动就业、促进商业繁荣
，与自由贸易港的发展方向相适应。

海口新建商品住宅月度成交面积和价格 数据来源：CRIC 、易居研究院

董刚则指出，看海南的房地产市场有没有升温就看旅居产品
。“现在很多旅居产品不愁卖 ，每天售楼处都很多人。是谁在买？这些产品都是在万宁
、文昌等地并且近海
，本地人会买吗？来海南工作的人才会买吗？”

在房价上，从克而瑞的统计数据看 ，海口的新建商品住宅价格在2020年3月降低到最低点16240元/平方米 。随后房价缓慢上升
，到了今年3月房价为18702元/平方米
。若对比去年3月数据，涨幅甚至达到了15%。近一年走势已经说明海口房价本身处于升温状态 。

海南全域限购后 ，三亚开始遭受的冲击最大
，新建商品住宅价格从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1万元/平方米
。今年3月 ，三亚房价为34022元/平方米
，也是2018年9月以来的最高值。

但这还不足以完全反映当下的海南楼市情况 。2018年至今，为了稳定海口房地产市场 ，海口商品住宅备案价格一直控制在17300元/平方米
。

三亚新建商品住宅月度成交面积和价格 数据来源：CRIC、易居研究院

今年4月，海口一个叫“富通雅居 ”项目涉嫌违规销售行为经媒体曝光——“售楼部已经售罄的房子
，却可以通过中介买到
”“标价17300元/平方米的房子要加价到19000元/平方米”。

记者也从多位海口本地人士处了解到，他们在今年初看房时 ，会被销售试探是否考虑一起买车位
，“如果不考虑那买房就比较困难 ” 。

海南在全域限购三年期间，确实有效地打击了房地产市场投资投机需求 ，较好地落实了中央“房住不炒
”导向
。但《报告》也指出
，近期海南房价炒作 、楼市升温的苗头开始出现，海南不能低估各类炒房现象 ，稳房价的任务也非常关键
，后续调控需要常抓不懈。

5月22日，十三届全国人大三次会议在北京开幕 ，国务院总理李克强作政府工作报告
，对于2020年房地产方面的工作部署，共一百九十余字 ，主要包括推进城镇保障房建设和农村危房改造；改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯；坚持房子是用来住的不是用来炒的定位
，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 。

政府工作报告指出 ，城镇保障房建设和农村危房改造深入推进。同时
，加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力 ，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求
。新开工改造城镇老旧小区3.9万个
，支持加装电梯，发展用餐
、保洁等多样社区服务。

在深入推进新型城镇化方面提到 ，发挥中心城市和城市群综合带动作用
，培育产业、增加就业 。坚持房子是用来住的 、不是用来炒的定位，因城施策 ，促进房地产市场平稳健康发展
。完善便民设施
，让城市更宜业宜居。

今年的政府工作报告中房地产相关表述与去年相比有哪些不同？

58安居客房产研究院分院院长张波指出，2017年到2019年房地产从去库存到稳楼市 ，2020年持续强调深入推进新型城镇建设，突出发挥中心城市和城市群综合带动作用
，培育产业
、增加就业，相比于2019年坚持以中心城市引领城市群发展 ，更为强调城市群内城市整体有序发展 。2020年棚改未提及
，棚改大幕已经落下，下一步重点会转移到老旧小区改造上来
。

中国指数研究院报告也显示 ，今年政府工作报告中并未提及城镇棚户区改
，但今年是新三年棚改计划的收官之年，棚改整体仍有一定体量 ，可能明显低于原计划量。棚改专项债恢复发行
，但限定用在已开工项目，叠加货币化安置的比例大幅下降 ，棚改对房地产市场的支撑力度明显减弱
，或更多地发力在基建投资领域 。

老旧小区改造有哪些任务目标？

中国指数研究院报告指出，今年以来 ，中央在重要会议上已多次强调要加强存量住房改造提升，以改善居民居住条件
。本次政府工作报告中明确提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个
，涉及居民近700万户，比去年增加一倍 ，力度明显加大
，改善居民居住条件的同时，亦可扩大内需 ，促进有效投资。2020年老旧小区将重点改造完善小区配套和市政基础设施
，提升社区养老、托育 、医疗等公共服务水平，在此过程中 ，亦为企业的介入创造了条件
，特别是物业服务企业，市场空间也将得到进一步拓展 。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出 ，对于旧改的体量
，根据住建部之前公布的数据，17万个老旧小区拉动5万亿投资 ，按照比例3.9万个小区，预计拉动投资1.2万亿左右
。

据贝壳研究院统计
，前50强房企半数以上已开展城市更新业务，其中包含碧桂园、万科
、恒大、保利等等。但目前城市更新和旧改项目在空间分布上存在显著不均 ，房企在此方面的投入还有较大空间 。

房地产市场调控方向有和变化？

盘古智库高级研究员 、苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示
，面对经济下行压力，中央保持房地产调控定力。政府工作报告再次强调了坚持房子是用来住的 ，不是用来炒的定位
，但是也明确了因城施策的房地产主基调
。

中国指数研究院报告指出，本次“因城施策”写入政府工作报告 ，且删除了“落实城市主体责任 ”
，新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策 ，从供需两端出台房地产调控政策
，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也有广州
、济南、青岛 、乐山
、赤峰等超10城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下 ，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行 。

房地产税立法有何新的进展？

此次政府工作报告中
，未提房地产税
。2018年及2019年，房地产税立法连续两年写入政府工作报告。回顾房地产税推进过程中的表述 ，自2013年中央提出对房地产税进行立法后
，“房地产税立法
”已板上钉钉，但同时 ，房地产税落地还有多远仍是未知 。

2018年政府工作报告中提到
，“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法
。”

2019年政府工作报告对2019年房地产方面的工作部署亦提到“健全地方税体系 ，稳步推进房地产税立法。 ”

但在今年的政府工作报告中只字未提 。不过
，5月18日，新华社受权发布《中共中央 国务院 关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》 ，《意见》中提及
，加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法
。

5月14日 ，人大常委会法工委相关负责人在谈及“落实税收法定原则
”进度时表示，按照安排
，相关工作正在稳步推进，有关方面正在研究起草房地产税法草案。

来源：澎湃新闻

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